Tranh chấp thi công sửa nhà giữa chủ nhà và người nhận thầu thường có hai mặt cùng lúc: bên thầu kiện đòi phần tiền còn lại và tiền phát sinh, bên chủ nhà phản tố vì công trình chậm, làm sai hoặc kém chất lượng. Hội đồng xét xử phải gỡ từng lớp: hai bên đã thoả thuận làm gì với giá bao nhiêu, thực tế đã làm được bao nhiêu, phần phát sinh có được đồng ý không, chất lượng ra sao, ai đã trả bao nhiêu. Bên nào sắp xếp được những lớp đó rõ ràng sẽ dẫn dắt được phiên toà.
Bài này dành cho cả chủ nhà và người nhận thầu cá nhân, tổ đội thợ hay công ty nhỏ, đi theo góc kỹ năng tại phiên sơ thẩm: dựng bảng khối lượng, trình bày về phần phát sinh, xử lý vấn đề chất lượng và giám định, tình huống chủ nhà đã thuê người khác làm tiếp, và cách trình bày khi có yêu cầu phản tố. Viết đơn khởi kiện thuộc phần thủ tục. Ví dụ trong bài là ví dụ giả định.
Năm câu hỏi toà phải gỡ trong vụ thi công
Câu hỏi thứ nhất là phạm vi công việc đã thoả thuận: hợp đồng, báo giá, bản vẽ, tin nhắn trao đổi trước khi khởi công. Với công trình sửa nhà nhỏ, thoả thuận thường nằm rải rác trong nhiều tin nhắn và cuộc gọi; việc của bạn là gom chúng lại thành một bức tranh thống nhất. Câu hỏi thứ hai là giá: trọn gói hay theo khối lượng thực tế, có bao gồm vật tư không.
Câu hỏi thứ ba là khối lượng đã thực hiện. Đây thường phải xác định bằng xem xét tại chỗ, đo đạc, đối chiếu với biên bản nghiệm thu từng phần nếu có. Câu hỏi thứ tư là chất lượng: phần đã làm có đúng yêu cầu kỹ thuật, có lỗi không, lỗi do ai. Câu hỏi thứ năm là thanh toán: đã trả bao nhiêu, trả cho phần việc nào, còn lại bao nhiêu.
Khi trình bày, đừng trộn năm câu hỏi đó với nhau. Chủ nhà hay nói "làm ẩu nên không trả", người thầu hay nói "làm xong rồi mà không trả". Cả hai câu đều gộp nhiều vấn đề thành một, khiến hội đồng phải tự tách ra. Tách sẵn giúp lời của bạn rõ và có sức nặng hơn.
Bảng khối lượng: thoả thuận, đã làm và đã thanh toán
Bảng dưới là ví dụ giả định về cách sắp xếp. Mỗi bên nên lập bảng theo quan điểm của mình, rồi đánh dấu những dòng hai bên đã thống nhất:
| Hạng mục | Theo thoả thuận | Thực tế đã làm | Đã thanh toán | Ý kiến của bạn |
|---|---|---|---|---|
| Phá dỡ, đổ bê tông sàn tầng hai | Có trong báo giá | Hoàn thành | Đã trả đợt một | Hai bên không tranh chấp |
| Xây tường, trát tầng hai | Có trong báo giá | Hoàn thành, có vết nứt | Chưa trả | Chất lượng đang tranh chấp |
| Ốp lát nhà vệ sinh | Có trong báo giá | Làm được một nửa | Chưa trả | Khối lượng đang tranh chấp |
| Làm thêm mái che sân thượng | Không có trong báo giá | Hoàn thành | Chưa trả | Phát sinh, cần xác định có đồng ý không |
| Tiến độ | Hoàn thành trong ba tháng | Chậm hơn hai tháng | Không áp dụng | Nguyên nhân chậm đang tranh chấp |
Dòng nào hai bên không tranh chấp, hãy đề nghị hội đồng ghi nhận ngay; thời gian còn lại dành cho những dòng còn vênh. Nhiều vụ thi công thực chất chỉ vênh ở hai, ba hạng mục, nhưng cả hai bên lại tranh luận như thể toàn bộ công trình đều có vấn đề.
Phần phát sinh: chỗ tranh cãi nhiều nhất
Công trình sửa nhà gần như luôn có phát sinh: phá ra mới thấy dầm mục, chủ nhà đổi ý về loại gạch, muốn làm thêm một hạng mục. Tranh chấp xảy ra khi phát sinh được làm nhưng không có văn bản ghi rõ giá và sự đồng ý của chủ nhà.
Người thầu muốn đòi tiền phát sinh cần chứng minh hai điều: chủ nhà đã yêu cầu hoặc đồng ý với việc làm thêm, và giá trị hợp lý của phần việc đó. Tin nhắn chủ nhà gửi ảnh mẫu muốn làm, lời nhắn "cứ làm đi", việc chủ nhà có mặt theo dõi mà không phản đối là những chứng cứ thường gặp. Chủ nhà, ngược lại, có thể nêu rằng mình chỉ hỏi giá chứ chưa đồng ý, hoặc phần việc đó vốn đã nằm trong báo giá trọn gói.
Khi trình bày, hãy liệt kê từng hạng mục phát sinh riêng, mỗi hạng mục kèm chứng cứ về sự đồng ý và cách tính giá. Đừng đưa ra một con số tổng "tiền phát sinh" không giải thích. Nếu hai bên không thống nhất được giá, việc định giá hoặc giám định khối lượng có thể cần thiết, và bạn nên cân nhắc chi phí của việc đó so với số tiền đang tranh chấp.
Chất lượng công trình và giám định
Lỗi nhìn thấy được. Tường nứt, sàn thấm, gạch bong, sơn loang. Chủ nhà nên có ảnh, video theo thời gian cho thấy lỗi xuất hiện khi nào và có nặng thêm không. Người thầu nên chuẩn bị giải thích nguyên nhân, như co ngót tự nhiên, kết cấu cũ có sẵn, hay chủ nhà dùng sớm khi chưa đủ thời gian.
Lỗi cần chuyên môn để xác định. Kết cấu chịu lực, chống thấm, hệ thống điện nước. Khi hai bên khẳng định ngược nhau, đề nghị trưng cầu giám định là cách để hội đồng có căn cứ kỹ thuật.
Mức độ và chi phí khắc phục. Một vết nứt nhỏ có thể khắc phục với chi phí thấp không phải lý do để từ chối thanh toán toàn bộ. Chủ nhà nên đề nghị trừ chi phí khắc phục hợp lý, có báo giá của bên thứ ba, thay vì đòi không trả gì.
Nguyên nhân từ vật tư. Nếu chủ nhà tự mua vật tư và vật tư kém, trách nhiệm chia khác với trường hợp người thầu cung cấp vật tư. Hồ sơ mua vật tư cho thấy ai chọn, ai mua.
Đã nghiệm thu từng phần. Biên bản nghiệm thu, hoặc việc chủ nhà đã thanh toán đợt sau khi xem phần việc, là yếu tố người thầu sẽ nêu để cho thấy chủ nhà đã chấp nhận chất lượng phần đó. Chủ nhà nên giải thích lỗi nào là lỗi ẩn không thể phát hiện lúc nghiệm thu.
Khi chủ nhà đã thuê người khác làm tiếp hoặc sửa lại
Tình huống rất hay gặp là chủ nhà, không chờ được, đã cho người thầu nghỉ và thuê đội khác làm tiếp hoặc sửa lại phần lỗi. Khi vụ việc ra toà, hiện trạng ban đầu không còn, việc xác định khối lượng và chất lượng của người thầu cũ trở nên khó.
Nếu bạn là chủ nhà và buộc phải làm vậy, phần chuẩn bị trước khi đội mới vào là rất quan trọng: chụp ảnh, quay video chi tiết từng hạng mục, đo đạc khối lượng, thông báo cho người thầu cũ đến cùng xem và lập biên bản. Họ không đến thì giữ lại thông báo đã gửi. Có thể nhờ người có chuyên môn ghi nhận tình trạng, hoặc lập vi bằng; cách thu thập chứng cứ chi tiết thuộc mảng chứng cứ.
Nếu bạn là người thầu bị cho nghỉ giữa chừng, hãy nhanh chóng ghi nhận những gì mình đã làm trước khi rời công trình: ảnh, video, bảng khối lượng gửi cho chủ nhà qua tin nhắn. Tại phiên, chứng cứ hiện trạng vào đúng thời điểm bàn giao thường quyết định việc bạn được thanh toán bao nhiêu cho phần việc đã làm.
Câu hỏi hay gặp ở phần xét hỏi trong vụ thi công
Hội đồng xét xử thường hỏi cả hai bên những câu dưới đây. Chuẩn bị trước câu trả lời ngắn, có số liệu và chỉ được chứng cứ tương ứng trong hồ sơ:
- Hai bên thoả thuận giá trọn gói hay theo khối lượng thực tế, vật tư do ai cung cấp?
- Thời hạn hoàn thành là bao lâu, có thoả thuận phạt chậm tiến độ không?
- Đã thanh toán mấy đợt, mỗi đợt cho phần việc nào, có giấy biên nhận không?
- Phần làm thêm do ai yêu cầu, có thống nhất giá trước khi làm không?
- Lỗi được phát hiện khi nào, đã báo cho bên kia bằng cách nào, bên kia phản hồi ra sao?
- Vì sao công trình dừng lại, ai thông báo dừng, hiện trạng lúc dừng được ghi nhận thế nào?
Câu trả lời hay bị hỏng nhất là về thời điểm. Chủ nhà và người thầu thường nhớ khác nhau ngày khởi công, ngày dừng, ngày báo lỗi. Đừng trả lời theo trí nhớ khi hồ sơ có tin nhắn; hãy nói "theo tin nhắn đã nộp, ngày đó là…" để lời khai neo vào chứng cứ.
Nếu có người thợ, kỹ sư hay hàng xóm chứng kiến quá trình thi công, bạn có thể đề nghị toà lấy lời khai của họ. Người làm chứng nên được hỏi về sự việc cụ thể họ đã thấy, không phải về đánh giá ai làm đúng ai làm sai.
Trình bày khi có cả yêu cầu khởi kiện lẫn yêu cầu phản tố
Vụ thi công thường có yêu cầu của cả hai phía. Để hội đồng xét xử không bị rối, mỗi bên nên trình bày theo khung sau:
- Nêu yêu cầu của mình: số tiền đòi, hoặc số tiền đề nghị được trừ, bồi thường.
- Nêu phần hai bên đã thống nhất theo bảng khối lượng.
- Nêu từng hạng mục đang tranh chấp, mỗi hạng mục một đoạn ngắn kèm chứng cứ.
- Trả lời yêu cầu của bên kia theo từng điểm: đồng ý phần nào, không đồng ý phần nào, vì sao.
- Nêu bảng tính cuối cùng: ai còn phải trả ai bao nhiêu sau khi bù trừ.
- Nêu thiện chí thoả thuận và mức chấp nhận được, nếu có.
Ví dụ giả định một câu kết của chủ nhà: "Bị đơn đồng ý thanh toán các hạng mục đã hoàn thành theo bảng, đề nghị trừ chi phí khắc phục vết nứt tầng hai theo báo giá đã nộp và trừ khoản phạt chậm tiến độ đã thoả thuận trong hợp đồng; số còn lại bị đơn sẵn sàng thanh toán trong một tháng." Một câu như vậy cho thấy bạn hợp lý và có tính toán.
Với công trình có giá trị lớn, liên quan kết cấu chịu lực, ảnh hưởng nhà bên cạnh hoặc có công ty xây dựng với hợp đồng phức tạp, nên có người làm nghề hỗ trợ cả về pháp lý lẫn kỹ thuật.
Câu hỏi thường gặp
Không có hợp đồng viết, chỉ nói miệng thì có kiện được không?
Có thể. Hợp đồng thi công sửa nhà giữa cá nhân không bắt buộc lập văn bản mới có hiệu lực. Bạn chứng minh thoả thuận bằng tin nhắn, báo giá, chứng từ thanh toán, người làm chứng và chính công trình. Thiếu văn bản làm việc chứng minh khó hơn, chứ không làm mất quyền.
Chủ nhà có được giữ lại tiền vì công trình bị lỗi không?
Chủ nhà có thể đề nghị trừ chi phí khắc phục hợp lý hoặc bồi thường khi chứng minh được lỗi do người thầu. Việc giữ lại toàn bộ số tiền còn lại vì một lỗi nhỏ thường khó được chấp nhận. Mức trừ nên có báo giá hoặc giám định làm căn cứ.
Tiền phát sinh không có văn bản thì người thầu có đòi được không?
Có thể đòi được nếu chứng minh được chủ nhà đã yêu cầu hoặc đồng ý cho làm thêm và giá trị phần việc là hợp lý. Tin nhắn, ảnh mẫu chủ nhà gửi, việc chủ nhà theo dõi mà không phản đối là các chứng cứ thường được dùng.
Đã thuê thợ khác sửa lại thì còn chứng minh lỗi của thợ cũ được không?
Khó hơn, nhưng vẫn có thể nếu bạn đã ghi nhận hiện trạng trước khi sửa bằng ảnh, video, biên bản, thông báo cho thợ cũ. Không có những dấu vết đó thì toà rất khó xác định lỗi và mức độ, và bạn ở thế bất lợi.
Có nên đề nghị giám định chất lượng không?
Nên cân nhắc khi lỗi cần chuyên môn để xác định và hai bên khẳng định ngược nhau. Giám định có chi phí và thời gian, nên bạn cần so với giá trị phần đang tranh chấp. Với lỗi nhỏ, thoả thuận chi phí khắc phục thường hiệu quả hơn.
Chậm tiến độ thì chủ nhà được đòi gì?
Tuỳ thoả thuận về tiến độ và phạt vi phạm trong hợp đồng, chủ nhà có thể yêu cầu phạt vi phạm hoặc bồi thường thiệt hại thực tế như tiền thuê nhà ở tạm kéo dài. Người thầu có thể chứng minh nguyên nhân chậm do chủ nhà thay đổi thiết kế, chậm thanh toán hoặc trở ngại khách quan.